Umowa najmu mieszkania - wzór i co musi się w niej znaleźć

Umowę najmu reguluje Kodeks cywilny (art. 659 i kolejne). Wynajmujący oddaje najemcy lokal do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca płaci za to czynsz. Przy mieszkaniach dochodzą też przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów - to one określają m.in. maksymalną kaucję i zasady wypowiadania umowy przez właściciela.

Prywatny właściciel może zawrzeć zwykłą umowę najmu albo umowę najmu okazjonalnego. Ta druga wymaga dodatkowych formalności, ale ułatwia odzyskanie mieszkania, gdy najemca nie chce się wyprowadzić - więcej w poradniku o najmie okazjonalnym.

• Strony umowy - imiona, nazwiska, adresy i numery dokumentów (albo PESEL) wynajmującego i najemcy.
• Przedmiot najmu - adres, powierzchnia, liczba pokoi, piętro, miejsce postojowe lub piwnica, jeśli są w cenie.
• Czynsz - kwota, termin płatności (np. do 10. dnia miesiąca) i numer konta.
• Opłaty dodatkowe - czynsz administracyjny, media (ryczałt czy według liczników), internet.
• Kaucja - wysokość, co może zostać z niej potrącone i kiedy wraca do najemcy.
• Okres najmu - na czas oznaczony (od-do) albo nieoznaczony.
• Wypowiedzenie - w jakich sytuacjach i z jakim terminem strony mogą rozwiązać umowę.
• Zasady korzystania - zwierzęta, palenie, podnajem, liczba osób mieszkających.
• Wyposażenie i stan lokalu - najlepiej jako załącznik: protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.
• Podpisy obu stron i data zawarcia.

Większość umów najmu mieszkania ma podobny układ. Możesz traktować go jako szkielet - w roomlo kreator wypełnia te punkty danymi z ogłoszenia i obu stron, a Ty tylko je sprawdzasz.

1. § 1. Przedmiot najmu

   Opis lokalu, jego wyposażenia i tytułu prawnego wynajmującego (np. własność).

2. § 2. Okres najmu

   Data rozpoczęcia i zakończenia albo zapis, że umowa jest na czas nieoznaczony.

3. § 3. Czynsz i opłaty

   Kwota czynszu, opłaty dodatkowe, termin i sposób płatności, zasady waloryzacji.

4. § 4. Kaucja

   Wysokość, cel (zabezpieczenie należności i szkód) i termin zwrotu.

5. § 5. Obowiązki najemcy

   Używanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem, drobne naprawy, zakaz podnajmu bez zgody.

6. § 6. Obowiązki wynajmującego

   Wydanie lokalu w stanie przydatnym do użytku i naprawy, które go obciążają.

7. § 7. Wypowiedzenie

   Przypadki i terminy wypowiedzenia przez każdą ze stron.

8. § 8. Zwrot lokalu

   Stan, w jakim lokal ma zostać oddany, i protokół zwrotu.

9. § 9. Postanowienia końcowe

   Forma zmian umowy, przepisy, które stosuje się w sprawach nieuregulowanych, liczba egzemplarzy.

10. Załączniki

    Protokół zdawczo-odbiorczy, lista wyposażenia, zdjęcia, kopia stanu liczników.

Przy zwykłym najmie mieszkania kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a właściciel zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu - po potrąceniu tego, co najemca jest winien (ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6). W praktyce najczęściej spotyka się kaucję w wysokości jednego lub dwóch czynszów.

• Umowa na czas nieoznaczony z czynszem płatnym co miesiąc: wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC).
• Umowa na czas oznaczony: można ją wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 KC) - dlatego warto je wpisać.
• Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. poważne zaległości w płatnościach) i z zachowaniem określonej procedury.

• Brak protokołu zdawczo-odbiorczego - potem nie da się ustalić, w jakim stanie był lokal.
• Umowa na czas oznaczony bez wpisanych przyczyn wypowiedzenia.
• Niejasne opłaty - „media w cenie” bez limitu albo bez informacji, kto płaci za internet.
• Kaucja „do zwrotu po wyprowadzce” bez terminu i zasad potrąceń.
• Brak zgody na podnajem wpisanej wprost - przy pokojach wynajmowanych przez najemcę to kluczowe.